Po volatilním roce plném geopolitického napětí, ekonomických otřesů a nejednotné měnové politiky společnost Colliers předpokládá, že do poloviny roku 2023 dojde na globálním trhu s nemovitostmi ke stabilizaci. V tom, jakou podobu bude nová rovnováha mít, se ovšem napříč různými sektory a regiony projeví velké rozdíly. Rychlost a načasování stabilizace trhu, přecenění nemovitostí i následné oživení trhu, to vše bude mít různé podoby. Investoři se na to musí připravit, na druhé straně ale na očekávaném vývoji konkrétních trhů mohou založit své strategie. Současná situace nabízí řadu ziskových příležitostí.

Cenové korekce těžko přesně předvídat

Vývoj cen i zdražení peněz způsobí potíže u některých fondů a aktiv, která vyžadují refinancování. Trhy již zaznamenaly korekci cen, a to zejména během třetího čtvrtletí roku 2022, kdy se výnosy/sazby v průměru posunuly až o 100 bazických bodů. Někde však zatím k žádné cenové korekci nedošlo, což zdůrazňuje velké rozdíly mezi jednotlivými trhy. Celkově se investoři shodují, že do konce roku 2023 nastane další korekce hodnoty základních aktiv o 10 %. Aktiva s přidanou hodnotou jsou náchylná k ještě vyššímu poklesu. V regionu EMEA nicméně pokles o více než 20 % očekává méně než 5 % respondentů.

Nemovitosti nabízejí solidní, dlouhodobou investici a zdroj příjmů, v krátkodobém horizontu se nicméně faktory ovlivňující rozhodování nyní mění velmi rychle. Mnoho referenčních ukazatelů, dat a analýz prakticky ihned zastarává. Důležitým faktorem, který musí investoři brát v úvahu, je například aktuální volatilita měn. Investoři také mohou jen obtížně předvídat budoucí vývoj nákladů, takže je velmi těžké finančně modelovat nové příležitosti. Ti, kdo platí výhradně v hotovosti, si často myslí, že realitní trhy se, pokud jde o ceny, dosud neposunuly dostatečně. S předpokladem, že ceny nemovitostí ještě klesnou, mnohdy proto koupě odkládají.

Růst nákladů, stavebních i na obsluhu dluhu

Současné prostředí se od minulých krizí liší. Na rozdíl od následků globální finanční krize po roce 2007 je likvidita zatím stále široce dostupná, pákový efekt nižší a poptávka po většině tříd aktiv zůstává zdravá. Hodnoty kapitálu však jsou, a ještě budou, negativně ovlivněny růstem úrokových sazeb.

Výsledky průzkumu ilustrují, jak silný vliv mají úrokové sazby, pokud jde o náklady a dostupnost úvěrů. Celosvětově 76 % respondentů uvedlo, že rostoucí náklady na obsluhu dluhu budou mít letos negativní dopad na jejich realitní strategie. Stále více investorů zkoumá řešení, jako je mezaninový dluh, překlenovací úvěry a projektové financování.

Zásadní význam má pro investory také zvládnutí rostoucích nákladových tlaků. 85 % oslovených odborníků uvedlo, že rostoucí stavební náklady mají největší negativní vliv na jejich schopnost realizovat investiční strategie, následované vyššími provozními náklady aktiv (77 %).

Vliv demografie a vyšší důraz na ESG

Podle průzkumu 60 % globálních investorů preferuje nemovitosti v zavedených, větších městech, ale měnící se demografická a ekonomická realita je láká i do růstových měst druhé a třetí úrovně. O rezidenční nemovitosti určené k pronájmu namísto prodeje (BTR), studentské bydlení a bydlení pro seniory se zvyšuje zájem i mimo nejžádanější města. Zejména na evropských a amerických trzích budou proto investoři věnovat pozornost i městům druhé a třetí úrovně.

Současně však investoři „utíkají ke kvalitě“, což znamená i větší důraz na ESG. Celosvětově nyní až 17 % investorů zahrnuje do svých klíčových rozhodnutí aspekty ESG, což představuje nárůst oproti 10 % před rokem. Důraz na ESG přitom není jen důsledkem regulačních opatření, vedle reputace začínají hrát roli také požadavky samotných nájemců. Investoři se zaměřují na aktiva se silnou udržitelností, protože očekávají, že budou mít vyšší cenu, v opačném případě hrozí „uváznutí kapitálu“. Aktiva neplnící standardy ESG se budou stále více koncentrovat do levnějších lokalit a investoři se v jejich případě budou soustředit mimo jiné na jejich přestavby a prodeje.

Další informace v kompletní verzi studie Global Investor Outlook 2023.