Brownfieldy jsou dnes v rámci industriálního developmentu velmi často skloňovaným tématem. Veřejnost má většinou odmítavé stanovisko k výstavbě nových hal na zelené louce, avšak všichni by chtěli mít produkty levně a rychle k dispozici. Jedním z typických argumentů je tedy využívání množství stávajících brownfieldů a jejich nový rozvoj. V očích laické veřejnosti může být například areál bývalého kovošrotu ideálním místem pro redevelopment, avšak známe celou řadu případů, kdy v podobných lokalitách již několik let běží povolovací procesy a výstavba moderních areálů se zelenou certifikací stále nemá všechna potřebná povolení.

Pro úspěšnou revitalizaci brownfieldů je potřebné mít několik věcí. Nejdůležitější z nich jsou odhodlání a trpělivost. Byť jsou brownfieldy v územním plánu většinou zařazeny jako plochy pro průmyslovou výrobu, neznamená to, že bude developer mít brzy k dispozici povolení a začne stavět. Obvykle jsou v takovýchto areálech již dříve zastavěné plochy, jejichž odstranění je nejprve nutno povolit a následně zajistit kontrolovanou demolici včetně ekologické likvidace stavebního materiálu, který nejde znovu využít. Následně je potřeba odstranit pravděpodobnou kontaminaci, opravit a modernizovat infrastrukturu, a až poté se pustit do povolovacích procesů. Kromě toho jsou brownfieldy zpravidla velmi rizikovými lokalitami, jejich dlouhá historie různého využití s sebou nese celou řadu potenciálních překvapení znamenajících vícenáklady a možné komplikace. Prodávající obvykle žijí v domnění, že disponují velmi hodnotnou nemovitostí a očekávají vysokou finanční kompenzaci. Pakliže dané území nemá podporu úřadů či nesplní podmínky pro dotace, může mít developer ve finále v rukou nákladnou rizikovou investici s nejistým ekonomickým výsledkem.

V neposlední řadě nesmíme zapomenout na fakt, že některé brownfieldy se nyní nacházejí v širších centrech města a jsou tedy pro průmyslovou výstavbu naprosto nevhodné. Ale na takové většinou cílí developeři residenčních nemovitostí, kteří však také musí čelit výše zmíněným výzvám.

Situace se v posledních letech změnila

V porovnání se situací před několika lety je podle mého názoru primární rozdíl v tom, že vlna nevole vůči výstavbě na zelené louce je větší a adekvátně k tomu tedy narůstá talk na využití brownfieldů. Developeři však pro svou činnosti potřebují vhodné pozemky, bez nichž se nemohou nikam hnout a uspokojit poptávku klientů a ve finále i koncových uživatelů.

Do budoucna očekáváme, že tendence využívat brownfieldy bude nadále vzrůstat a v případě adekvátně vzrůstající podpory ze strany úřadů a obyvatelstva lze očekávat úspěšný trend. Jak jsem již zmiňoval dříve, brownfieldy mají dlouhou historii a dnes jsou často obestavěny jinou zástavbou, která komplikuje nebo znemožňuje přístup kamionové dopravy a bez vůle podobné problémy vyřešit nebude možné tyto lokality rozvíjet.

Úřady by měly najít společnou řeč s investory

Úřady potřebují aktivně motivovat investory, aby o těchto lokalitách přemýšleli. To však nepůjde bez zjednodušení legislativních procesů týkajících se potřebných demolic, sanací, povolení atp. Pouze v takovém případě se mohou brownfieldy dostat do hledáčku developerů

Ostrava může jít příkladem

Jedním z příkladů úspěšné revitalizace brownfieldu je například lokalita Ostrava – Hrušov. Území historicky sloužilo jako lokalita pro bydlení a s tím spojené služby, navíc s úzkou vazbou na průmyslovou činnost. Nebyla zde totiž soustředěna samotná výroba, ale stály tu ubytovny dělníků z okolních podniků. Vlivem hornické činnosti zde ve 20. až 60. letech minulého století došlo k poklesům povrchu terénu až o tři metry a celé území se dostalo pod úroveň hladiny „běžných" průtoků v nedaleké řece Odře. Při povodních v roce 1997 byla celá oblast zaplavena, následovala její devastace, postupné vylidnění a došlo k vzniku tzv. sociálního brownfieldu. Po povodních nebylo reálné zajistit obnovu rezidenční zástavby. Proto město v r. 2006 začalo pracovat na majetkovém scelení pozemků se záměrem vybudování zóny pro lehký průmysl.

V současné době je v lokalitě dokončována výstavba projektu Contera Park Ostrava D1, kde bude umístěno například nové distribuční centrum společnosti Sportisimo. V lokalitě také působí společnost GLP, která také v současné době staví první fázi svého projektu. Celkově by zde po dokončení mělo stát na 250 000 m2 nových moderních průmyslových a kancelářských prostor.