CELKOVÁ NABÍDKA PRŮMYSLOVÝCH PROSTOR V ČR

Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice dosáhla 11,44 milionu čtverečních metrů. V rámci 10 průmyslových parků po celé zemi bylo na trh dodáno celkem 182 800 m2 nových skladových ploch. To je proti loňskému roku pokles o 62 %, proti předchozímu čtvrtletí o 28 %. Tento pokles vysvětluje i to, že ve třetím čtvrtletí roku 2022 velký objem dokončených ploch významně navýšilo dokončení jednoho konkrétního projektu. I tak jsou ale čtvrtletní výsledky nově dokončených ploch v letošním roce překvapivě nízké, vezmeme-li v úvahu rekordní objemy prostor ve výstavbě od konce roku 2021. Přibližně 80 % projektů bylo v době dokončení již předpronajato.

Největším dokončeným projektem ve třetím čtvrtletí letošního roku je nová budova v GLP Park Brno Holubice (45 500 m2), která byla v době dokončení pronajata více nájemci. Druhý největší projekt se nachází v Panattoni Park Pilsen West II (25 100 m2) a byl plně pronajat společnosti Panasonic. Třetím největším je část budovy o rozloze 17 000 m2 v Industrial Park Pardubice - Rosice, pronajatá společnosti 2VV.

PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ

Na konci třetího čtvrtletí roku 2023 bylo ve výstavbě celkem 1 410 500 m2 skladových a výrobních prostor, což představuje 3% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí a 18% nárůst ve srovnání se stejným obdobím loni. Téměř 28 % z celkové plochy ve výstavbě se nachází v Karlovarském kraji, následuje Plzeňský kraj se 16% podílem a Jihomoravský kraj s 11% podílem.

Podíl spekulativní výstavby se od začátku roku 2023 postupně zvyšuje. V Q3 2023 tento trend pokračoval a podíl spekulativní výstavby dosáhl 41 %. Developeři zahájili výstavbu průmyslových budov o celkové ploše přibližně 259 500 m2. Očekáváme, že do konce roku 2023 se dokončí více než 300 000 m2 skladových a výrobních ploch, čímž se celková nabídka moderních průmyslových prostor v České republice přiblíží k hranici 12 milionů m2.

REALIZOVANÁ POPTÁVKA

Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací) dosáhla v uplynulém čtvrtletí 181 700 m2. Tento výsledek je nezvykle nízký a představuje mezičtvrtletní pokles o 69 %, meziroční pokles o 62 %. V porovnání s tříletým průměrem pak jde o 65% pokles. Podíl renegociací se oproti předchozímu čtvrtletí snížil o 34 procentních bodů a představoval 19 % hrubé realizované poptávky. Čistá poptávka činila ve třetím čtvrtletí roku 2023 celkem 141 000 m2, což představuje 48% mezičtvrtletní pokles a 60% meziroční pokles. Nové pronájmy tvořily 47 % hrubé realizované poptávky.

Celkově realizovaná poptávka během roku 2023 výrazně ochladla. Hrubá realizovaná poptávka za 1. - 3. čtvrtletí 2023 činí 1 115 200 m2, o 20 % méně než pětiletý průměr. Tento výsledek je ale zkreslený obrovským nárůstem poptávky v letech 2021 a 2022 oproti předchozím letům. 

VÝZNAMNÉ PRONÁJMY V RÁMCI POPTÁVKY

Největší transakcí třetího čtvrtletí 2023 byl nový pronájem 32 400 m2 v CTPark Bor, kterou podepsala nezveřejněná logistická společnost. Druhou největší transakcí byl nový pronájem 21 300 m2 podepsaný společností dm drogerie v projektu Prologis Park D1 Ostředek. Třetí byl předpronájem 9 700 m2 v CTPark Brno, podepsaný společností MOL Logistics.

NEOBSAZENOST

Ve třetím čtvrtletí roku 2023 dosáhla míra neobsazenosti v České republice 1,5 %, což představuje mezičtvrtletní pokles o 22 bazických bodů a meziroční nárůst o 74 bazických bodů. Na konci kvartálu bylo na trhu k dispozici celkem 170 400 m2 moderních průmyslových prostor k okamžitému pronájmu. To je při momentálních podmínkách na trhu stále poměrně málo. Vzhledem k vysokému množství projektů, které jsou momentálně ve výstavbě, může míra neobsazenosti při případných změnách termínů dokončení spekulativních projektů vykazovat výkyvy. V Praze a okolí je neobsazenost ještě nižší než celostátní míra a od druhého čtvrtletí roku 2021 se drží na téměř nulové úrovni.

NÁJEMNÉ

Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a logistických nemovitostí (tzv. prime headline) v České republice bylo ve třetím čtvrtletí roku 2023 stabilní a dosáhlo úrovně 7,50–7,70 eur/m2/měsíc. Ve vybraných lokalitách mimo Prahu nájemné následuje podobný vývoj, momentálně na úrovni okolo 5,70–6,50 eur/m2/měsíc. Výše nájemného za kancelářské vestavky dosahuje 9,50–12,50 eur/m2/měsíc. Obvyklá výše servisních poplatků se pohybuje mezi 0,75–1,00 eur/m2/měsíc.

„I přes rekordně velké množství prostor ve výstavbě zůstává neobsazenost na českém trhu průmyslových nemovitostí stále velmi nízká a vše nasvědčuje tomu, že k žádným drastickým změnám nedojde. Navzdory nárůstu objemu spekulativní výstavby na trh nové volné prostory nepřichází. Strategií pronajímatelů je často stavbu zakonzervovat v pokročilé fázi výstavby, čímž si chystají půdu pro rychlejší uspokojení poptávky. Tím si zajistí, že termín finálního dodání nájemci nebude natolik ohrožen rizikem zdražovaní stavebních hmot či jejich nedostatku, se kterým se trh potýkal v nedávné době. Trh se tak v poslední době vyznačuje zvýšenou opatrností a snahou obrnit se před externími faktory, které by měly negativní dopady. To lze pozorovat i v mírném ochlazení realizované poptávky způsobeném prodloužením rozhodovacích procesů klientů, vyčkáváním na zlepšení inflačních výhledů či nejistotou způsobenou ekonomickou situací.“ Říká Miroslav Kotek, ředitel oddělení průmyslových nemovitostí v Colliers.