Po letech nejistoty a opatrného přístupu investorů se český trh komerčních nemovitostí začíná oživovat. Přestože nabídka prémiových investičních příležitostí zůstává omezená a výnosy jsou stabilní, data za rok 2024 naznačují pozitivní obrat, což dokazují i výsledky prvního čtvrtletí roku letošního. Celkový objem investic v roce 2024 meziročně vzrostl o 57 % a dosáhl 1,8 miliardy eur, což potvrzuje postupné zotavení trhu po předchozím turbulentním období. V prvním čtvrtletí roku 2025, i díky několika výrazným transakcím, proběhly na trhu investice za 1,48 miliardy eur a další významné transakce jsou ohlášeny. Rok 2025 bude ve znamení rostoucí aktivity investorů a příležitostí v sektorech s dlouhodobým růstovým potenciálem. O které půjde především?

Ekonomické turbulence a korekce cen na jiných evropských trzích vedly k odlivu zahraničního kapitálu z České republiky. To otevřelo jedinečné příležitosti pro české investory, kteří zůstanou dominantními hráči i v roce 2025. „Načasování vstupu na trh je u českých investorů individuální a záleží na konkrétním scénáři a investorovi. Důležité jsou mimo yieldů také další ukazatele, jako například ROI, IRR nebo CAGR,“ popisuje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

V roce 2024 vedl maloobchod a i letos by měl přilákat nové investory

V roce 2024 investicím vévodil maloobchodní sektor, který přilákal 41 % celkového kapitálu. Kancelářské nemovitosti si udržely solidní 25% podíl na trhu a sektor nájemního bydlení zaznamenal výrazný růst na 14 %. Průmyslové nemovitosti tvořily jen 9 % objemu, což byl jen o málo větší podíl než hotelový segment s 8 %. Letos však může být situace odlišná – vývoj úrokových sazeb, rostoucí poptávka po flexibilních pracovních prostorech a rozvoj dálniční sítě mohou přinést nové investiční příležitosti i výzvy.

Maloobchod

Maloobchodní sektor bude i v roce 2025 nabízet atraktivní investiční příležitosti. Zatímco velká nákupní centra nadále čelí tlaku e-commerce a měnícím se nákupním zvyklostem, menší retailové parky v regionálních městech a specializované a luxusní obchody v prémiových lokalitách a trofejních nemovitostech vykazují vyšší odolnost a zájem investorů o ně neutichá.

Nejkvalitnější retail parky v těch nejlepších lokalitách mohou dosahovat na yield 6,25-6,75 %. Ta nejzajímavější nákupní centra pak na 6,00-6,50 %. Nemovitosti na tzv. nákupních třídách mohou generovat yield 4,50-5,00 %. Vždy ale musí jít o naprostou špičku na trhu.

Nájemní bydlení

Velmi atraktivní investiční příležitosti nabídne v nadcházejícím roce i segment nájemního bydlení. Tento sektor těží z dlouhodobého nedostatku bytů ve velkých městech a faktu, že vlastní bydlení si může dovolit stále méně lidí. I když úrokové sazby klesají, ceny nemovitostí zůstávají vysoké a financování je nadále drahé. Nájemní bydlení tak představuje investiční strategii s téměř jistým dlouhodobým růstovým potenciálem. Klíčové bude zaměřit se na správnou lokalitu, efektivní správu nemovitostí a přizpůsobení nabídky aktuálním požadavkům trhu.

Nájemní bydlení je v současnosti trh, který se teprve formuje a ekonomika projektů je ještě křehká a citlivá na úroveň nájemného či stavební náklady. Kvalitní pražské nájemní projekty se nyní pohybují na úrovních od 4,50 %.

Kanceláře

Na trhu kancelářských prostor se ke zvážní nabízí zejména investice do rekonstrukcí starších budov s cílem zvýšit jejich standard a atraktivitu pro nájemce. Za starší budovy se přitom považují již 15 let staré nemovitosti, například jen v Praze představují plných 56 % všech kanceláří. Při rekonstrukcích lze pak zvážit i změnu účelu stavby, a to nejpravděpodobněji směrem k rezidenčnímu využití, pokud to charakter budovy dovoluje.

Prémiové kancelářské budovy v Praze se výnosem mohou pohybovat až na úrovni 5,50 %. Většina nedávných transakcí je však této hodnotě relativně vzdálena a pouze výjimečná nemovitost by se této hranici mohla blížit.

Logistika a průmysl

I když český sektor průmyslových nemovitostí prochází turbulentním obdobím a konkurence z okolních zahraničních trhů v některých regionech mění dynamiku nabídky a poptávky, nálada na trhu se postupně zlepšuje. Investičním příležitostem by mohla výrazně pomoci i výstavba dálniční sítě, která v průběhu příštích pěti let zásadně změní dopravní koridory v zemi a umožní jejich i efektivnější propojení s evropskými dopravními silničními koridory (TEN-T). Tato expanze dálniční sítě není jen otázkou vnitrostátní mobility, ale představuje strategický krok k posílení pozice České republiky jako klíčového dopravního a logistického uzlu v srdci Evropy.

Nejlepší průmyslové a logistické nemovitosti musí splnit řadu kritérií, aby mohly aspirovat na aktuální prime yield 5,25 %. Vedle kvalitního dlouhodobého nájemce a moderních technologií hraje roli i lokalita a dostačená infrastruktura. Rozpětí v rámci uskutečněných transakcí je však, stejně jako u kanceláří, velké.

Ostatní příležitosti

Zajímavé investiční příležitosti představují i specifické typy nemovitostí, jako jsou hotely, datová centra, seniorské bydlení nebo zdravotnická zařízení. Tyto segmenty mohou nabízet zajímavé diverzifikační příležitosti, ale často vyžadují specifické know-how pro jejich dlouhodobé úspěšné provozování.

Detailní due diligence základem

Každá investice s sebou nese rizika, která je potřeba řádně zvážit. „Samozřejmě záleží na tom, na jaký typ nemovitosti investor cílí. Jiná rizika budou u malého retail parku v regionálním městě, jiná u nákupního centra v Praze. Co je však pro všechny investice jednotné a na co se musí zaměřit každý investor, je lokalita a technický stav budovy. Důležité jsou také kvalita nájemních smluv, celková obsazenost nemovitosti, délka zbývajícího nájmu smluv (takzvaný WAULT), příjem z pronájmů nebo třeba i environmentální aspekty. Určitě je v tomto ohledu vhodné nechat si poradit od komerčních poradců působících na trhu,“ radí Josef Stanko. Komerční due diligence by dle něj měla být opravdu pečlivá. Při analýze lokality je například potřeba zkoumat nejen samotné město či region, ale i mikro-lokalitu – dopravní dostupnost, viditelnost, pohyb lidí, plánovaný rozvoj v okolí a konkurenci.

Právní prověrka by se zase měla zaměřit na detailní analýzu smluvních vztahů, včetně identifikace případných nestandardních ustanovení, sledování nájemních opcí a prověření všech zástavních práv.  Technická prověrka by měla zahrnout nejen komplexní posouzení stavebně-technického stavu nemovitosti, ale i identifikaci případných problémů a potřeby budoucích investičních výdajů. „Nájemci dnes mohou požadovat po majiteli investice do budovy a obecně zasmluvněný plán toho, jak majitel budovu například dostane do vyšší třídy energetické náročnosti budovy. Proto je vhodné do plánu investic zahrnout i strategii ke zlepšení energetické efektivity budovy,“ říká Josef Stanko s tím, že posoudit je potřeba i systémy kontroly budovy, kotelny a řídící jednotky vzduchotechniky, stejně jako nové smart systémy, jako jsou parkovací senzory či automatická regulace světla a tepla.

V posledních letech pak nabývá na významu také environmentální due diligence. Investoři musí hodnotit ekologickou šetrnost budov, potenciál pro získání certifikací jako LEED nebo BREEAM a plánovat investice do zelených technologií, které mohou významně zvýšit hodnotu nemovitosti. Budovy s nízkou energetickou náročností a certifikacemi udržitelnosti budou mít do budoucna konkurenční výhodu, lépe si udrží hodnotu a budou snadněji a výhodněji pronajatelné, prodejné, financovatelné a pojistitelné.

Další rizika

Ani důkladná due diligence nepomůže odhalit všechna rizika. Každý investor by měl při svém rozhodování zohlednit i další faktory, jako například:

• tržní riziko, kdy změny v ekonomice ovlivňují poptávku nájemců a výši nájmů,
• riziko neobsazenosti spojené s možností, že prostory zůstanou po určitou dobu prázdné
• úrokové riziko, kdy růst úrokových sazeb zdražuje financování,
• legislativní riziko, tedy možné změny v daňových či stavebních předpisech,
• nízkou likviditu, která může znamenat delší dobu potřebnou k prodeji nemovitosti.

Téma je velmi komplexní a často vyžaduje odbornou podporu. Pokud potřebujete poradit, neváhejte se obrátit na experty z Colliers.